不動産コンサルティング技能試験φ（．．）

久々の投稿です(^^;)　

実は先日１１月１１日の１が並ぶ日曜日に【不動産コンサルティング技能試験】を受けました。業界の財団法人が運営しているため国家試験みたいな威厳はありませんが、私が一応『不動産コンサルタント』を謳っている以上とらないといけないと思い、意を決して半年ほど前から試験勉強を始めましたφ（．．）

簡単に概要を説明すると試験は年一回で択一式と記述式がそれぞれ当日の午前と午後にあり１日で済んじゃいます。受験資格は宅地建物取引主任者と不動産鑑定士だけとなっており、合格後の技能登録は固有の番号が発行されるんですが業務経験が５年以上必要とされています(^_^)/

まぁ、技能登録のメリットは大手を振ってコンサル業務ができるということと、名刺に登録番号とともに“不動産コンサルタント”と明記できるということくらいでしょうか。なんとなく立派には見えますが．．．(-_-;)/

さて、問題の試験の中身ですが、午前の択一式は４者択一で５０問。午後の記述式は必須問題が４つ、選択問題が４つの中から１つの計５題。１題のなかに１３～２０問の穴埋めや○×などがあるくらいなので正確には記述式とは言えないかもしれませんね(^^;)

で、午前と午後合わせて恐らくですが２００点満点中１２０点以上が今回の合格ラインのようで、毎年約半分が合格するようです。これだけ聞くと楽勝と思いません？だって宅建は１５％くらい、鑑定士に至っては数％でしょ？コンサルは５０％ですよ!! なのに受験料がなんと３万円！高くね？って感じでしょ？さらに合格して登録する際に登録料として１.５万円！おいおい、一体いくら取るんだ、天下りの連中のために！って一瞬憤慨しました(｀ヘ´#)

が、甘くなかった。ちょー難しい。択一式は半分とれればＯＫっていう感じです。時間が圧倒的に足りない。午後の記述式も含めて問題の作り方が多少不親切で分かりにくい部分も多々あったものの結構しんどかった～（×_×；）

午後の記述式はパターンがある程度決まっていて事前に対策してきたんで８割はとれてたと思われます。ゆえに午前と合わせると１３０点(あるサイトの速報で答え合わせした)ということになり、晴れて合格ではないかと思います。ちなみに発表は来年１月１５日です。乞うご期待！(^^)/

最後に反省というか考え直したことは、この試験合格率５０％とはいっても、よくよく考えると受験資格があるのは宅建主任者と不動産鑑定士だけなんですよね。ってことは宅建主任者の半分は不合格ということですよね。すると実質合格率は７.５％ということですね。う～ん、何事も慎重に事を運ばなければいけないということですね。再認識です。。。(^_^ ;;)

２つの不動産詐欺(-_-;;)

今２つの不動産詐欺事件がニュースで話題になっています(-_-;)

で、１つはやりすぎ、もう１つはアホです(^^;;)

やりすぎた方は原野商法の２次被害のようで、過去に原野商法で引っかかった人たちがターゲットにされ「そんな騙されて買って使いもしない土地持ってても仕様がないでしょ!?私が売ってあげましょう」と囁いたそうです。で、後日嘘っぱちの『土地購入申込書』を持ってきていかにも買い手がいるように見せかけたそうです(・o・)

さて、お金を出すのは当然買い手ですが、そんな人は元々いない。騙されたのは原野の売主です。「買い手がつきましたがキチンとした形で引き渡すためには測量して整地をしないといけません。ついては１０００万円掛かります。でも１５００万円で売れるんだから問題ありませんでしょ!?もともとタダみたいな土地だったんですし」と売買契約前に測量代と整地代をちゃっかりもらって「いやぁ、買い手からキャンセルされてしまいました。申し訳ありません。でもキチンと測量しましたから次からは売りやすくなりますよ」ってな具合に味をしめてどんどん件数重ねちゃったんでしょうね。被害者数１２００人、総被害額は７億円だそうです(゜ロ゜)

ちゃんと測量整地したかどうかは分かりませんが、売主もわざわざ山奥まで見に行くとは思えませんし、一応流れに筋は通っています。騒がない相手を選んでそこそこで止めときゃよかったんですよ(-_-;;;)

それともう１つのアホな方。土地所有者から売却の委任を受けたというウソの委任状を作って表参道の土地をファンドに１１０億円で売ろうとしたしょ～もない事件。恐らく契約手付金の１１億円（１０％）をファンドからもらったらトンズラするつもりだたっでしょうね。引渡しは本人でないと無理でしょうから。元議員秘書と女性フリージャーナリストが捕まったそうですが、どっかの不動産屋もグルになっていたにも係わらず、なぜこんなアホな絵を描いたんでしょうか？理解に苦しみます。きっと不動産業界に携わる人はみんな私と同じ気持ちのはずですよ(´～｀；）

だって１１０億の取引ですよ。手付金１１億ですよ。きっと元議員秘書という肩書きで相手を信頼させて押し切ろうとしたんでしょうが、甘かったですね。買主は当然「売主に会わせてくれ」と言います。この業界ガセネタも多いんですよ。ましてや表参道で１１０億なんていったら「ホントか？」と疑って掛かります。代理人の肩書きなんてなんの意味もありません。よく物件を持ち歩いてる柄の悪いブローカーと一緒ですよf(^^;)

そのどっかのグルになっていた不動産屋はそういう展開までは想定できなかったんでしょうね。きっと「“売主に会わせろ”って言われたら“オレがちゃんと委任されてんだから間違いないんだよ！元議員秘書様を信用できないのか！”ってハッタリかましてやりゃ問題ねえから大丈夫だよ」って愚の骨頂のようなアドバイスでもしたんでしょうか。昔はそれでも通用したかもしれません。しかも１億未満の物件なら。甘いです。てか、ほんとアホです（+_+）

しかし、相変わらず不動産絡みの事件多いなぁ。またイメージダウンかぁぁぁ(; _ _ )/

売り下手な国民性(=_=)

知り合いのＲさんから「この一ヶ月半の間に株の信用取引で４００万円の含み損で参った」という話を聞かされました(*゜ロ°)ノ

年末には決済をしないといけないらしく気の毒なほど参っていました。信用取引は条件によって手持ち資金の最大１０倍まで株を買う事が出来ます。要するに少ない手持ち金でもお金を借りて大きく買えるということです。ところが当然期限があるわけでその時までに決済精算しないといけないんですね(-_-;)

Ｒさんには「年末の決済までまだ時間があるからそれまでに株価が戻ればいいですね。ここ数日も多少戻してるでしょ!?」と言ってはみましたがあまり励ましにはならなかったようです。取引できる金額が大きいという事は株価が下がれば損失もその分大きいのです。今の損失のままだと決済不能のようです（O_O）

日経平均は確かにいくらか戻してますが日経平均とはあくまでも東証１部各業種から代表的な企業２２５銘柄の平均株価なんですね。なので約１,７００銘柄ある東証1部の僅か１３％に過ぎないのです。しかも変動が少ない代表的なものだけ。他の銘柄はあまり戻してないんです。業種によっては逆にさらに下げてます（’-’）

Ｒさんの買ってた銘柄は東証1部ではありましたが日経平均銘柄には入っていないものでした。かといって闇雲に買ったわけではなく、ちゃんとその銘柄の業績を調べた上で買ったものなんですね。でも結局は関係ないんですね、そんな物差しは。どちらかというと今は外国人投資家の動きが大きく影響しますから。配当目的であれば利回りを計算し長期保有を前提として買うので日々の株価に一喜一憂する必要はありませんが、信用取引をするような人たちは短期売買で多額の売却益を狙う山師がほとんどです。それに当然リスクを知った上でやっていますから自己責任の範疇ですよね。気の毒ですが（。><）

さて、大きく負ける原因はもう一つあります。それは『売り下手』ということです。これはＲさんに限った事ではなく日本人特有の国民性なのでしょうか!?(-_-)ゞ

本来は下がり基調の時はどこかで見切りを付けないといけませんよね。ただ自分もそうですが不思議なもので一度下がると「下がったんならまたどこかで上がるだろう」と根拠のない理論が頭を支配します。で、また下がれば「２度も下がったんなら明日こそは上がるだろう」とまた根拠のないことを考え、３度下がればもう意地です。「こうなったら上がるまで売らない」となってしまいます。Ｒさんもこのパターンで深みにハマッたようです（+_+）

不動産の売却も同じ。設定価格から値引されてもある程度相場に近ければ売ってしまった方が得なのにもかかわらず「いや、もう少し待てばもっと高く買ってくれる人が出てくるかもしれない」とここでもやはり根拠のない言葉を発します。結局時間をかけた割にはいい条件の買い手がつかず、その時の買い手より安く売らざるを得なくなったということになってしまうんです。前にも書きましたが物件には“旬”というものがあり、売れずに時間が経てば経つほど「売れ残り」のレッテルを貼られてしまうんですね。要は「売れないのは何かあるのでは」といういらぬ疑念を買い手を含めた業界関係者に抱かせてしまいます。そして場合によってはどんどん下がる悪循環に陥ってしまいますヽ(´∞｀)ノ

先だってのバブル崩壊後の地価下落もそうですよね。「なあに、そのうち前みたいに上がるよ」って根拠のないことを言い続け悪循環に陥って１５年！なんと長かったことか。結果経済は大変なダメージを受けました。未だに苦しんでる人はいっぱいいますよ(。>_<。)

それに比べて欧米の投資家はなんという逃げ足か。サブプライムローンでの焦げ付きを回収するために一気に日本から資金を引き揚げましたよね。買ったサブプライムローンの債権が「もう下がらないだろう」とか「日本の株価は割安だからもうちょっと上がってから回収しよう」とか考えないんでしょうね。政府も然り。すぐ数十兆円というお金の供給と利下げという迅速な決断をしました。日本のバブル崩壊から学んだんでしょうか(~。~;)

それにしても実際この違いは何なんでしょうか？投資教育の違いなのか、日本人の方が欲深いのか、はたまた決断力に乏しいのか。全て当てはまるような気もしますが．．．．(^^;;)

ちなみに日本人は『買い下手』でもあります。ゆえに日本の富はそのうち外国に全て持っていかれるのではないでしょうか？それはまた近々別な日にでも．．．．＼( . . )

ＨＰ更新しましたよ～(^o^)

はい、今月のテーマは【なぜ銀行やＦＰは投資商品に不動産を勧めないのか？】です(-_-;)

むむっ、タイトルからしてまたしても攻撃的な内容か!?(-_-;;)

と思われがちですが多少辛めのエッセンスになってるだけですので関係者の方どうかご安心を．．．．(^^;;;)

ミニバブル崩壊の足音(″ロ゛)

最近、嫌な情報が入ってくる(°°;)

不動産市場がヤバいという(゜ロ゜)

外資系ファンドがここのところ売らず買わずで様子見状態だったが、先月ついに大きく売り越したらしい。実際、現在も市場ではファンドによる大型のバルク売り（まとめ売り）物件情報がいくつかあるようです(-_-;)

非上場の私募ファンドには運用期間（５年が多い）が決まっており満期になれば当然元金を投資家に返さないといけません。これから満期を迎えるファンドがゴロゴロ出てきます。市場の状況が良ければ新規でまたファンドを作って元金をそのままスライドしたり、あるいはＪ－ＲＥＩＴや他の私募ファンドに最悪トントンで売却できれば元金をキチンと返せます。が、市場の状況が悪ければどうでしょうか。投資家は元金の引き上げに掛かりますし、そうした行動が市場の心理に悪影響を及ぼし皆が一斉に売却に向かい、市場は『売り一色』になりかねません。売りが売りを呼ぶ悪循環に陥り、投資家は大きく元金割れをしてしまいます。金利の動向とは関係なく．．．(-_-;;)

要するに、外資は『売り逃げ』態勢に入ったんです。果たしてその外資の動きが市場全体の悪循環の「引き金」になるんでしょうか!?（~Д~;）

それと、住宅。首都圏では一戸建てやマンションが高騰していますが、そろそろ高止まりの気配です。港区、渋谷区での高騰は凄まじく、さすがにここまで上がると身の丈を越しちゃってる感が否めません。都心の周辺エリアでは既に在庫が増え始めています。レインズ等ネットで売物件を閲覧すると分かりますが、数ヶ月前と比較して売却中の新築戸建が明らかに増えています(@o@)

今は適正価格の売土地が少なく相変わらず争奪戦が繰り広げられています。マンション業者や建売業者は仕事を切らすわけにはいかないのでつい高値掴みをしてしまいます。建築資材も高騰し、ここ１、２年で３割も上がったそうです。取得原価がいかに高いかということです(´ヘ｀;)

ってことは、売れずに価格を下げざるを得なくなればほぼ間違いなく赤字になりますよね。都心の新築マンションは値上がりを見込んで「売り渋ってる」と言われますが、売れないんですよ。高すぎて。大手はそれでもいいんでしょうが、新興企業を初めとする中小はもたないでしょうね（×_×；）

ここ数年、不動産が値上がりし景気がいいと言われていますが、それは全体で見れば極一部の個人と極一部の会社だけです。ほとんどの人、ほとんどの中小企業は恩恵を受けてません。まさしく“不公平な好景気”といったところでしょうか(>_<)

そして、このミニバブル崩壊ということになれば、力のある極一部の連中は情報量に物を言わせほぼ無傷で売り抜け、好景気の恩恵を受けていない人や会社が割りを食うことになり、さらに格差社会に弾みがつきそうな予感がします．．．．(-_-;;;)

想い入れ（２）(>o<)ゞ

さてさて、前回の話の続きですが、私の「１番手の買い手は２番手の金額を上回るのは無理のようなので２番手で売却交渉をしていきましょう」との発言に対し売主は驚きの発言をしました(*゜ロ°)ノ

「オレは２番目に見に来たあいつには売りたくない。あいつは好きじゃない。オレの大事なこの家は引き続きいい人に大事に使ってもらいたい。１番目に来た人はいい人そうだ。若いのに子供も２人いて頑張ってる。いいよ。２８００万円で。売る！」と５０過ぎのちょっと堅そうな売主はそう言ったんですね。私は予想外の言葉に驚いてしばし呆然としてしまいました( ゜ｏ゜)

奥様も渋々なのか同意見のようでめでたく２８００万円で１番手と契約が成立しました。売主買主ともとても満足そうでよかったんですが、実はこの売主は住み替え希望のため売却資金は残りの借金返済と住み替え先の頭金に充当される予定でした。そして新居の不足分は当然借金です。よって、本来２９００万円で売れる可能性があったにもかかわらず自らの『想い入れ』によって１００万円余計に借金をしたということになります。言い換えれば「１００万円で想い入れを買った」ということでしょうか(-_-;)

まっ、この売主は借金は多少多くはなりましたが大勢に影響はなく無事住み替えが出来ましたが、きっと売主の人情を重んじる性格からして今回の住み替え計画が少々苦しくなったとしてもきっと結果は同じだったんだろうなと思います。これで売ったはいいが資金ショートで住み替えが出来ない、なんてことになったら本末転倒ですよね。もちろん我々はそうならないように事を運びますが(^^;;)

さて、最近にもちょっと違うケースですが１つありました。海に近い広い別荘地風の土地にだいぶ古い空家が建ってまして背の高い草木が生い茂り管理もままならない状況で周辺相場では綺麗な更地であれば１０００万円くらいのところなんですね。ところがそんな状態では建物解体、草木の伐採整地の費用が過大に掛かるし、道路も狭く、敷地も道路から低くなっていて、良くても相場の半値くらいが関の山なんですね。そこに奇跡的に７００万円で買い手が付いたんです。「ここで売らないといつ売れるか分からないし、将来売れたとしても二束三文ですよ」と売主を説得したんですが、ここで例の『想い入れ』というやつが登場したんですね（°°；）

「昔、父はそこに住みながら一生懸命仕事をやっていて、自分も一緒に住んでいた時期もある。父が亡くなった今でもあの建物の中はほぼそのままにしてあって今でもたまに使っている。自分にとってのこの古くても大事な家をそんな金額では売れない。せめて１０００万だ。でないと納得できない」とのこと。理屈では分かっていてもやはり邪魔するんですね。“やつ”が。こっちもその気持ちが分かるだけにそれ以上は言えませんし、言っても変わりません。いつの日か売主の考えが変わるのを待つしかありませんが時間が経てば買い手の気も変わってしまいます。売主は貴重な売る機会を逃してしまいました。売主の決めたことですからそれは仕様がないことですがその決断によって例えば売主の家族とかは困ってないでしょうか。他の誰かに迷惑はかかってないでしょうか。それがなければいいんですが．．．．(>_<)

『想い入れ』　良くも悪くも厄介な“やつ”です(-o-)

想い入れ(´～`)

『想い入れ』　いい言葉です。何か“人”や“物”、あるいは他人や自分の“そのとき感じた気持ち”に対して強く愛しい想いを持つということでしょうか。あまり悪い意味で使われることはありません。むしろ温かい意味で使われることが多いと思います(^_^)

が、しかし、こと不動産に関してはその『想い入れ』というやつが邪魔をする場合が多々あります。これはどらかというと「売る側」の問題ですが、特に『住まい』を売却するケースですね(゜ー゜)

過去にこんなことがありました。ある中古一戸建ての売却で購入希望者が２人いたんですね。つまり時間差で「購入申込書」が２枚入ったんですね。最初の１番手は２９８０万円の売値に対して２８００万円で買いたいという意思表示、いわゆる指値をしており、２番手は２９００万円で指値をしてきました。通常仲介業者は法律で決まっているわけではない業界の暗黙のルールがあって、まず優先交渉権のある１番手に話をしないといけません。このケースだと１番手より１００万円高い２番手がいるので普通だと１番手に「他に２９００万円で買いたい人がいるので少なくともあと１００万円以上引き上げられますか」と聞きます。もちろん買い手の属性によるので２番手がとても買えないような人であればそんなことは聞かず２番手は断っちゃいますが、そこで１番手が資金繰りなどで「無理」ということになれば交渉権は２９００万円の２番手に移ります。で、売主が「ＯＫ」と言えば決まりだし、「もうちょっと金額を上げられないか」と言われれば再度その２番手と交渉することも当然あります(-o-)

さて、１番手は「どうしても欲しいんですが、資金繰り上頑張ってもあと５０万円しか上げられません」と言ってきました。私としても資金計画からして５０万円が限界と思ってましたんで「仕様がないか。２番手で決まりだな」とそのつもりで売主に報告に行きました。ところが売主は驚きの発言をしたんです．．．．．（゜ロ゜；）

今回長くなりそうなので、いい場面ですがあえて「次回に続く」とさせていただきます(^^;)

お楽しみに～(^o^)/

ＨＰ更新(^^)/

残暑厳しいですわ～(^o^;;;)

今月のテーマは【超重要！土地活用時の用途決定】です(^^)

テーマ自体は当たり前のことのようですが、先入観という意外な落とし穴や事業開始後に状況が変化した場合など事例を交えて分かりやすく紹介していま～す(^^)V

ぜひ、参考にしてくださいまし～(^o^)/

むむむっ！株価と不動産(゜o゜；)

う～ん、株価急落に大幅円高(-_-;)　

大ヒット中投資信託の毎月配当型「グローバル・ソブリン・オープン」通称“グロソブ”と、それを真似っこした数々の“なんちゃってグロソブ”は大丈夫か!?(″ロ゛)

本家“グロソブ”だけで資産総額が優に５兆円を超えていて、多くのお金が海外市場に流れています。今日はＮＹ市場では反発したようですが、さすがにこれだけの株安にこの急激な円高。長期に及べば『毎月配当型』だけを強調され金融機関に半ば騙されて買った多くの知識のない消費者は大変気の毒ですね(>_<)

それと『Ｊ－ＲＥＩＴ』も大手不動産株と連動してだいぶ下がりました。これで配当利回りもちょっぴり上がったかな(^^)

さて、不動産市場への影響はどうでしょうか？

先のバブル崩壊では株と不動産の急落には時間差がありました。もちろん不動産のほうが後で、直接的な原因は遅すぎた金融の「総量規制」。但し、当時の住専には適用されず本格的な不動産の急落はそれから約１年後で住専が破綻寸前の時（+_+）

今後もし不動産市場にも影響が及ぶとすれば何が原因となるのかトンと検討がつきません。先のバブル崩壊時よりもお金の流れが複雑で、地価上昇の構図も異なります。ファンドによる金融と不動産の融合、グローバル化による外資の流入、機関投資家はそれらファンドに対する間接投資などなど今回の株安の震源となった「サブプライムローン」のように“証券化”というのが一つのキーワードとなるのでしょうか!?(-_-;;)

とすると不動産価格急落の引き鉄は私が思ってる「金利上昇」だけではなく、全くほかの理由で機関投資家や大口投資家はファンドからの資金を引き上げて急落に至る可能性もあるということですね。地雷はどこに埋まってるか分かりません。今回の株安円高に連動するかもしれないし、しないかもしれません(゜ρ゜）

う～ん、エコノミストや経済評論家の人たちは大変だわ～ヽ(´∞｀)ノ

大手不動産業者の品格(=_=)

以前このカテゴリーで大手賃貸仲介業者のお行儀の悪さを指摘したことがありますが、大手売買仲介業者のお行儀の悪さも同業の中で最近よく耳にします(゜ε゜)

特にというか、前からもありましたが、最近また酷い話が多いのが『Ｓ友不動産販売』。次に「えーっ!?」と思いましたが『Ｍ不動産販売』(゜ロ゜)

どんな話が多いかというと、人が売主から預かった物件を横取りするいわゆる【抜き行為】。例えば、Ａ不動産が売主から土地売却の依頼を受け販売活動を開始するや否や、Ｓ不動産はその土地の所有者を調べ、Ａ不動産を介さず直接売主のところへ行き「うちはもっと高く売りますよ」と囁く。売主は当然高く売りたいので、そんな話を鵜呑みにしＡ不動産の依頼を取り下げＳ不動産に依頼しなおします(/^-^(^ ^*)o

当然Ａ不動産は面白くありません。そしてこのＳ不動産の行為が売主の利益になるのかというと、そうでもありません(-_-;)

Ｓ不動産は最初に囁いたとおり相場より高めに設定します。ところがなかなか売れません。時間が経つと物件は旬の時期を失い“売れ残り物件”のレッテルを貼られます。売主はどうしても売らなければならない状況だと金額を下げだします。そうなってくると買うほうの立場が強くなるので売主は足元を見られてしまいます。結局、売れた金額は当初Ａ不動産が設定した金額より安かった、ということが起こってしまいます。よくある話です(+_+)

さて、儲けたのは誰でしょうか？(・_・?)

Ｓ不動産だけですね。まっ、あと買主もいい買い物をしたんですかね（｀ー´）

法律では売主は一度依頼すると他のところへは依頼できない『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』というのがありますが、契約途中であっても売主が「やっぱり売るのやめた」と言えば、その段階で契約解除になります。先の例で、もしＡ不動産が売主に文句を言っても取れるのはせいぜい販売に要した微々たる経費くらいです。また「売るのをやめたのになぜＳ不動産に依頼した？」と問い詰めても「また気が変わって売る気になった」と言われればそれまでです(T_T )

出来れば、一度その媒介契約を締結したら簡単には解除できないとか、もしくは売主は解除してしまったら１年は売却できなくするとか、もうちょっと強制力が欲しいですね（｀m´）

大手さん、もっと不動産大会社としての品格を持ちましょう。そして業界を引っ張っていってください。そうでなくてもこの業界イメージ悪いんですから（一o一)

そりゃ、財閥系の大会社さんに「うちは高く売りますよ」と言われれば何も知らない一般人はなびきますよ、ホントに．．．．．(-_-)/

近隣トラブル／(・_;＼

また騒音おばちゃんが出ました。今度は船橋。「呪い殺してやる～！」と大声でお隣りにわめいたそうです。怖っ(-_-;;)　それにしても今は騒音による隣近所のトラブルがかなり多いそうです。昔の助け合いの精神ではなく個人重視の時代なんでしょうか(-_-)ゞ

そうすると今後さらに住宅購入のリスクというのは高まってくるのではないかと思います。よく「購入派」と「賃貸派」とどちらが得か比較されますが、その比較の要素は“お金”なんですね。「何十年後かにおいて、どちらがいくら得か？」という話なんですよね。でも、近隣トラブルが最近これだけ社会問題化してくると比較の要素に加えることが必要ですし、そうなると「購入リスク」というのはとんでもなく大きいと言えます(￣□￣|||)

マンションを買ったはいいが隣がとんでもなくうるさい→管理組合に相談しても埒が明かない→あげく隣と険悪になる→嫌がらせを受けるようになる→もう引っ越したい→でも買ったばかりでローンもある→売るに売れない→どうしよう（T_T)

という流れの話はどこにでもあるのではないでしょうか。

そしてこれは事前には予測できないことなので事前に防ぎようがありません。最初は平穏でもあとからトラブルメーカーが隣に引っ越してくるかもしれません。もうそんな被害にあった人たちのショックは計り知れないと思います。一世一代の買い物をした結果がそれですから(_ _,)/~~

まだローン相当分の家賃で貸せて自分たちは他に引っ越せればいいんですが、ボーナス払いや固定資産税もあるとなればトントンとはなかなかいきませんし、第一そんなとこ借りてくれる人がいるでしょうか？(-。 -; )

それと、騒音の音に対する感じ方は人それぞれです。自分にとってはほんの些細な音でも、他のある人にとっては耐え難い音かもしれません。たとえ大音量でなくとも。これは非常に難しいところですね。判断基準がないんですから（￣～￣；）

さて、これから購入を検討する人は心して検討しなければなりません。最悪のケースも考えて「もし途中で売ることになったらどうだろうか。１年後だったら、２年後だったら、．．．．」「そしたらその時現金はいくらあればいいだろうか」「家賃はいくらとれるんだろうか」「訳あり物件だと家賃はどれだけ安くなるだろうか」「その時実家は助けてくれるだろうか」などなど考えることは山ほどありそうですね。いづれにしろこれからは“終の棲家”を買うんだ、という意識は捨てたほうがよさそうです。「ライフスタイルは変わるもの」と最初から思っていたほうがいいかもしれません。そうすると新築オンリーだった選択肢も必然的に増えてきます。まずは割安な中古を買ってフルリフォームするとか、賃貸併用住宅にし自宅部分も貸せるようにするとか、将来貸しにくい駅から遠い新築ではなく駅近の中古にするとか、もう購入派はやめて賃貸派になるとか、いろんなケースで生活スタイルを想像し比較みてください。ただし、最悪ケースを織り込んだうえで．．．．(- ．-)ヾ

それにしても、なぜ「騒音おばちゃん」ばっかりなんでしょうか!? しかも６０才くらいの。「騒音オッサン」はいないんでしょうか!?　いるけど根性なしでスケールが小っちゃいんですかね～、男は。まっ、それはそれで根性なしのほうがまだマシですけど．．．．(^^;;)

恐るべし東京マネー(- -;)

先日、打ち合わせで水戸市に行ってきました(^^)

そこで、ある不動産業者の話を聞く機会があって、現在の地方都市の状況がまざまざと浮き彫りになりました(-_-)

関東圏である水戸市も当時例外なくバブルの影響を受け、崩壊後の傷跡も大きく、なんと最高値から１０分の１まで下落したそうです(゜ロ゜)

そしてここ数年、また地価上昇の影響を受け、底値から２倍３倍となりつつあるみたいです(^◇^ ;)

原因はマンションデベロッパーや不動産ファンドによる東京マネーの流入。地元ではなく外部からの影響を受けて地価が上がってます。水戸駅周辺にはこれからたくさんマンションが建つそうですヽ（・＿・；)ノ

なんかバブルの二の舞になりそうな雰囲気ですね(^^;;;

景気が後退し売れなければ価格を下げて資金回収し、東京に資金を集中させる。そして東京以上にまた大きな傷を負う。繰り返しですね('-'*)

私の田舎である仙台もそうです。全くおんなじ構図ですよ。きっと今回も東京マネーが相場を荒らして食い散らかして帰っていくんです。困ったもんですね。ホントに( > < ；)

いくら利回りによる計算のうえでの地価上昇だからバブル時とは違うとはいっても、その地方都市の実力以上に上昇してる気がします。当然計る物差しは違わないといけないわけで、今後２０３５年まで人口が増え続けると予想されてる首都圏と“一緒くた”というのはどうかと思います。割を食うのはそこそこの地方都市です。水戸なんて高だか人口２６万人ですよ。それなのに東京マネーに振り回されるのは可哀想な気がしませんか（T_T)

いっそのことバブル時の国土法監視区域のような発想で、県外の個人や法人が売買の当事者の場合は、その取引価格を事前に自治体に届け出て、それが相場より１割以上高ければその価格を見直すよう勧告するとか、なんかしらの多少強制力のあるネットを張ったらどうでしょうか。まっ、でも東京の業者が出資して現地に法人作られたらそれまでか(^^;)

あっ、それは私の考えることではないので高給取りの国交省のお役人さん、お願いしま～す(^^)V

都内中古マンション市場(^^)

久々の投稿です(^^;)

さて、都内、特に都心５区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）とその周辺の一部は新築マンションに限らず築年の浅い中古マンションの値上がりが目立ちます(・o・)

バブル崩壊後は土地の値上がりはありかもしれないけど、土地の持分があるとはいえスズメの涙ほどしかなく、建物価格の比率が圧倒的に大きいマンションなど毎年目減りするばかりで値上がりなどありえない、とずーっと思っていましたが．．．。(^^;)

なんとなんと、新築時の分譲価格を大幅に上回る中古マンションが出るわ出るわ(゜ロ゜)

３年ほど前、麻布十番で地元業者から「中古マンションが新築分譲価格より５００万円高く売れたよ～」って聞いたときは「え～、そんなこともあるんだ、珍しい。まぁ場所がいいからな」くらいにしか思ってなかったけど、それが前兆だったわけですねσ(^_^;

多くの専門家は今の土地の急激な高騰を「前のバブルは土地は必ず値上がりするといういわゆる“土地神話”が前提になっていたが、今は収益還元法に基づく“利回り”が前提になっているので、バブルとは違う。まだまだ収益があがる余地があるのであればその間は値上がりして当然」と言っていますよね(-_-)

でも、中古マンションはワンルームタイプは別として、あくまでも購入者は居住するために買うわけですから収益は生みませんので“利回り”という考え方は成り立ちません。仮に、そこを貸した場合の家賃を想定し購入価格で割れば想定利回りという形で無理矢理「同じ物差し」には出来ますが、それだとほとんどは利回りが低すぎて「投資効率は最悪」という結果になってしまいます。となると、その土地のブランドや、そのマンション自体のステータスというのが価格に大きく反映してるんでしょうか。それにしても反映しすぎの感は否めませんが．．．．(^^;)

さらに、前のバブルに似てきたなって思うことがあって、北烏山に何年か前に住友不動産で開発分譲した大規模な低層マンション群があって、駅からはちょっと遠いんですよね。しかも２３区の外れですよ。それがここにきて新築時より高い事例が出始めてきました。確かに管理や周辺設備は抜群にいいし、低層で全体的なロケーションもまずまず(゜ー゜）

それと、先日仙台時代に一緒に仕事したＳハウスのＹ君と仕事で会う機会があり、彼は転勤で５、６年前に横浜に戻ったんですね。で、何年か前にその横浜で新築マンションを買ったけど結婚し子供ができたのを契機にそれを売却し親と同居することになったですね。そして、つい先日買い手が決まったそうですが、なんと、５００万円高く売れたそうです。まるで３年前の麻布十番の話を再現したようでした(=_=)

そう、バブルと似てきたっていうのは、周辺に値上がりが波及してきたということです。もう都心だけの話ではないんですね。それなりのコミュニティーがあり、ロケーションが良ければ他の都市でも値上がりするんです。一応確認しときますが、中古マンションの話ですよ、中古マンションの！！ヽ（゜ロ゜；）ノ

ちなみに、参考までに次のＵＲＬをご覧下さい。都心の事例一覧です＼（＾◇^）

　　http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
ねっ、すごいでしょ？（*＾_＾*）

不動産屋の質(-_-;)

その昔、いや未だに田舎では『不動産業界はヤクザ』『タクシー業界は雲助』と思っている人が結構いるようですL(・o・)」　ひょっとしたら都会の人でさえそう思ってる人がいるかもしれません。昔の人は特にバブルの頃までは「不動産屋はヤクザがやるものだ」と信じて疑わなかったようです(゜ロ゜)　私が以前勤めた会社の先輩で自動車メーカーからこの不動産業界に転職してきたんですが、実家が東北の田舎だったんですね。そして転職後実家に帰省したら「なにヤクザな仕事やってんだ！もう帰ってくんな！恥知らずが！」とまで言われたそうです(・_・、)　なぜでしょうか？　今でこそ１００％ではないにしろある程度透明性を帯びてはきましたが、どうしても「不透明な業界」「不透明なお金の流れ」、そしてそこに付け込みカネに群がる黒い連中たちがいるからだと思います。確かに最近のニュースを見ていても不動産の事件は大概ヤクザが絡んでますもんね(・・*)

では、実際に業界で働いている人たちはどうか。私の考えでは地場のいわゆる街の不動産屋さんは真っ当な仕事をしていますね( ^-^ )　逆に大手がちょっとどうかと思います(--)

一般の消費者は業界の中身など知る由もありませんから普通に考えれば「大手は情報が豊富だし大きく宣伝もしてるし取引も間違いはないな、その点、街の不動産屋は不安だな」と考えがちですよね(ー＿－)　とんでもありません。大手の営業マンには必ず“ノルマ”があり売上に連動して“歩合”があります。毎月のノルマをクリアしないと周りから「給料泥棒」呼ばわりされますし、歩合給を稼がないと安い基本給だけではやっていけません。彼らはまさに毎日が戦いなんです。よって本来あってはいけない情報の偽りや、ハンコ押すまでお客さんを監禁したり、返金すべきお金を返さなかったり、と契約のためには何だってやりかねません。っていうかやってます(>o<)　特に大手売買仲介会社より、大手賃貸仲介会社が目立ちますね。誤解のないように言っておきますが、皆が皆そうではありません。ちゃんとお客様の立場で仕事をし、数字もとれる優秀な人もいますよ。ただ、耳にするのが良くないほうの話が多いということです(-_-)3

まっ、中には自分では決められないお客様もいらっしゃいますから、多少強引に決めてあげるということもあるし、それがお客様のメリットになるんであればいいと思います。でもホントにそうであれば「悪評」は立たないはずですよね(~_~)

さて、では「街の不動産屋さん」はどうか。普通に考えれば分かることですが、吹けば飛ぶような会社がほとんどです。他の業種でも一緒でしょうが「悪評」が立てばもはや地元で商売はやっていけません。ある意味それは大手でも一緒なんですが、大手はその「悪評」をも吸収してしまうほどたくさんのお客さんを掴むことが出来ます。なのでクレーム対応は別部署にやらせて営業マンは新しいお客様に向かいます。基本的に営業会社はクレーム対応部署は強化しません。営業の出来ない落ちこぼれ社員が異動で回されたりしているのが現状だと思います。そんな部署にキチンとした対応が出来ますか？

大きく見れば業界の質は確実に上がっています。が、前述のようにマイナス要因も少なからず目立っているのも事実ですo( _ _ )o　アメリカでは不動産業は弁護士と同じくらい立派な仕事だと認知されているそうです(゜O゜)　日本でも早く世間からそう思われるようにならないと、ですね～o(^_^)○

ミニバブルはいつまで．．．(-_-)

さてさて、約２ヶ月ぶりに我がＨＰを更新しましたf(^^;) 　楽しみにしてる大勢の（？）人をやきもきさせてしまいましてごめんですm(_ _)m

内容は最近の都内の地価上昇と業界やファンドの行き着く先を予測してみました。ぜひぜひご覧下さいませ!! o(^∇^)o

銀行もそろそろ財布の紐を締めてきたみたいだし、貸出金利は今は少し停滞気味だけど緩やかにでも上昇するのはほぼ間違いなさそうだし。そして不気味に株価が下降してます。さらには北朝鮮の動向とか国際的な不安。(>_<)

税制改正も気になりますね。株式の配当と売却益に係る軽減税率１０％が２０％に戻されるかどうか。消費者のほとんどは景気回復の恩恵を実感していないにもかかわらず、政府や巨大企業に翻弄されてしまっていますよね。言ってみれば高いステージで演奏しているのが政府と巨大企業でステージ下の客席でぼんやり観ているのが我々消費者です。客席にも入れず何が起こっているのか分からない消費者もいることでしょう(・_・?)

そして、この局所的なミニバブルが崩壊したら今度はどうなるでしょうか?

日本は巨大なバブル崩壊を経験して長い時間をかけて収束させた『実績』もあります。今度は果たしてどう崩壊してどう収束するんでしょうか? （´△｀）

きっと次の時代の変化に対応し、生き残るためには考えておくべきことだと思います。だってそれは我々不動産屋にとっても大事なメシの種に繋がることですから．．．．(^ー^)

と、今回はかなり生真面目に書いてみましたよ　頭のいい経営者は次の次の次くらいまで予測していてきっと大儲けをします。我々中小企業はそこからこぼれるものを拾って生き残ります(>_<。)　

でもチャンスを窺い一発逆転も夢見ますよ、マジで 　(｀ヘ´)ｴｯﾍﾝ!

チラシで考える地域性(-_-)

本日の我が家の新聞チラシは全部で２８枚。うち不動産のチラシがなんと２４枚！！(◎ｏ◎）　いくらなんでも割合的に多すぎやしないか～!?（>ｏ<；）　しかも麻布・六本木エリアということもあるんだろうけど１億円越え の中古マンションがやたら目に付きます（・o・）　

それと紙質。不動産のチラシいうと再生紙のような安っちぃ紙に単色の輪転機で刷ったようなものを想像しがちですが、そんなのは数枚しかありません。ほとんどが上質紙にフルカラーといったカネを掛けたものです(~_~)　まっ、確かに１件でも契約になればすぐ○百万円もの手数料が入るので広告に何十万使っても痛くも痒くもないでしょうし、高額所得者層に（ちなみに我が家は除く(^^;)）対してさすがに再生紙は失礼極まりないでしょうから当然といえば当然ですよね(^～^;)ゞ

さて、場所は変わって私の事務所のある久我山。総枚数は我が家と同じ２８枚。うち不動産のチラシが、えっ？　６枚!?　です(@_@)　こんなにも違うの!?って感じですね(=_=)　ちなみに新築物件はカラーの上質紙ですが、中古物件や土地はすべて単色刷りの再生紙でした。　残念．．．m(_ _)m　ただ、１億近い物件もチラホラ目に付き始めてます(゜゜;）

おっ、広島の黒田が阪神に!?　よし、これで井川っちの穴は十分すぎるほど埋まったな(^^)V

社内いじめσ(・_・)

昨日、仕事で故郷の東北の首都「仙台」（^^;）に行ってきました。東京もそうですが、仙台もだいぶ過ごしやすい気温で夕方からはむしろ寒いくらいですね(-_-)

さて、仙台では当時の同僚と物件を見たり、市況についての話をしました。先日発表された基準地価では仙台でもようやく上昇地点がちらほら見受けられたようですが、建売市場に関しては首都圏同様パワービルダーと言われているところ（Ⅰ設計やＨ建設など）が土地をどんどん仕入れ、それなりの建物を乗っけて建てまくり市場価格よりなんと１０００万円も安い価格で売ってるようです(゜O゜)　こんなんで中古市場はどうなっちゃうのかって考えるとゾッとしますね(>o<)　ここ数年の話です。

それと、”社内いじめ”の話を聞きました(^_^;)　「パワーハラスメント」とか言うんですよね。私の前いたその不動産会社はハウスメーカー系子会社で割と大手の部類に入るんですが、親会社のとある部長さん（所長だったかな？）がその子会社に転籍になったみたいで、どうもそのかたが「いじめ」の対象みたいなんですね。

なぜかというと、当時親会社の立場を利用したまぁよくあるいわゆる”子会社いじめ”をしたらしいんです。まっ、いじめっていうか、アパートの受注を取りたいがために本来不動産会社としては家賃の保証をしたくない悪い立地なのに、無理に保証の約束させて契約をする、といったことがいくつも行われたんですね。当然そんな立地ですから入居者を埋めるに大苦戦を強いられ、ある程度入居しなければ結果その物件については赤字になりますよね(@@;)

彼は子会社にきて、その報復を受けました。怖いですね～(>o<)

さて、それはどんな報復だったんでしょうか？　聞いてビックリ！！！ (゜ロ゜)

「えっ？傘？」なんと、雨の日に帰れないように彼の傘を隠したんだって～！（゜◇゜）　こ、こどもかぁ？？　で、「誰がそんなことやってんの？」って聞いたらまたまたビックリ!!!!!!!! (゜ロ゜)

「え゛っ？所長？．．．じゃなくて．．．しゃちょょょう??????!」（゜◇゜）　ひょっとしてあほ？根に持つのはいいけど、なんだそりゃって感じですよね。あきれました（・O・）

もっと経営のことを考えるとかほかにやることないんでしょうか(・・,) 情けない．．．．。

ちなみに、元同僚は本気で転職を考えていますf(^^;)

まつり┗(｀o´)┓

先日１７日、町内会の恒例のお祭りがあり、新参者にとっては顔を覚えてもらうまたとないチャンスと思いお手伝いも兼ねて参加しました(^^)V　

それと、町内会にアメリカ陸軍関係者しか入れないゴツイ黒人さんが門番をしている「ホテルニューサンノー」という宿泊施設があるんですが、その日だけは町内の祭り参加者だけはなんと食べ放題飲み放題となるんです＼( ^ｏ^ )／実はそれにもちょっとひかれまして．．．．f(^^;) 

←祭りではお神輿を担ぎました。約１時間くらいということで涼しかったし甘くみていたら、とんでもない！　坂もあるし結構ぐったり(´ヘ｀;)

でもそのまま「ホテルニューサンノー」になだれ込み町内会とホテルの代表者の挨拶ののちお食事会場に移動しその場では疲れなど忘れ、相方と飲み食いを堪能しました　( ^０^)／Ｕ☆Ｕ＼（＾￢＾ ）

←生演奏もあったよ　(^-^)//""ﾊﾟﾁﾊﾟﾁ

あっ、そうそうこのお祭りで「Ｍビル」さんと「Ｎ土地」さんに出会いました(^^)　Ｍさんは近所に社員寮があるため、ＮさんはＭさんの取引先なのでお手伝いに来てました。どらも大手さんなので仕事のステージはちょっと違いますが、そのうち大きい仕事のすみっこにでも入れてもらおっとf(^^;) 　よろしくね(^^)ノ

ちなみに、私は翌日より肩痛と筋肉痛になったのは言うまでもありません(>_<。)

なにとぞよろしくです(^o^)ゞ

記念すべき第一回目の投稿です(^^)/

最近バブりつつある東京の不動産事情、業界の裏事情、不動産に群がる人たちの話、仕事の苦労話、かと思えば趣味の話など誰でもいいので、その誰かのためになることを書きたいと思いますφ（．．）　

たまにとりとめのない「つぶやき」なんかもあるかと思いますが、その辺はご勘弁を．．．。f(^^;)

とりあえず、最近驚いたことは自由が丘の住宅地の土地取引が短期間に坪３５０万円から２度転がって（売買されての意）坪５５０万円にも跳ね上がったこと(@_@;)

大丈夫か!?