合格＆お知らせ(^^)/

遅ればせながら、今年も「あっぱれ！かついぬ不動産株式会社」をよろしくお願いいたしますm(_ _)m

さて、最初に先々月に受験した「不動産コンサルティング技能試験」の発表が今日でしたが私はここ数日忙しく、体調も悪く、すっかり発表のことなど忘れていました。そして今日の午後に郵便で通知が来て初めて思い出した次第です(^^;;)　ということで無事合格を果たしました(^-^)V　よかったよかった。これで名実とも(?)コンサルタントということになりましたよ(^^)

それと、お知らせですが、最近ブログやＨＰの更新がおろそかになってるんですが、実は理由があって現在フルリニューアルの真っ最中なんです(-_-;;)　予定では２月上旬ＵＰを目標としブログはこのままの状態で変更は考えてませんが、ＨＰは大幅変更となります。そして自力で各種パソコン言語を駆使してデザインとプログラミングに奮闘中です(@@;)

内容は見てのお楽しみですが、結構センセーショナルなものになると思います(^o^)/　業界に激震が走るかもしれません。なんて大袈裟ですが．．．(^^;;;)

まっ、乞うご期待！ということでもう少々お待ちをm(__)m

ＨＰ更新(^^;)

月末ギリギリですがＨＰ更新できました(^^)

今回のテーマは【インターネットの活用と落とし穴】というタイトルで現代社会において大変便利な“今世紀最強の文明の利器”と言われる「インターネット」にスポットを当てました(^^)/

当プログ内でもインターネットに関する記事を何度か書きましたが、今回のＨＰでも便利な側面とその反面の陥りやすい“落とし穴”について記述しています(-o-)

ぜひともご覧下さいませ(^o^)/

それと右側にもリンクを貼っていますが【失敗しない！不動産投資講座】たるものを有料（３,０００円）で始めてみました。「お試し講座」や「不動産クイズ」は無料で実施できますので、こちらも是非是非お試しくださいね(^^)V　珍しく宣伝をしてみました。。。(^^;;)

ＨＰ更新しましたよ～(^o^)

はい、今月のテーマは【なぜ銀行やＦＰは投資商品に不動産を勧めないのか？】です(-_-;)

むむっ、タイトルからしてまたしても攻撃的な内容か!?(-_-;;)

と思われがちですが多少辛めのエッセンスになってるだけですので関係者の方どうかご安心を．．．．(^^;;;)

想い入れ（２）(>o<)ゞ

さてさて、前回の話の続きですが、私の「１番手の買い手は２番手の金額を上回るのは無理のようなので２番手で売却交渉をしていきましょう」との発言に対し売主は驚きの発言をしました(*゜ロ°)ノ

「オレは２番目に見に来たあいつには売りたくない。あいつは好きじゃない。オレの大事なこの家は引き続きいい人に大事に使ってもらいたい。１番目に来た人はいい人そうだ。若いのに子供も２人いて頑張ってる。いいよ。２８００万円で。売る！」と５０過ぎのちょっと堅そうな売主はそう言ったんですね。私は予想外の言葉に驚いてしばし呆然としてしまいました( ゜ｏ゜)

奥様も渋々なのか同意見のようでめでたく２８００万円で１番手と契約が成立しました。売主買主ともとても満足そうでよかったんですが、実はこの売主は住み替え希望のため売却資金は残りの借金返済と住み替え先の頭金に充当される予定でした。そして新居の不足分は当然借金です。よって、本来２９００万円で売れる可能性があったにもかかわらず自らの『想い入れ』によって１００万円余計に借金をしたということになります。言い換えれば「１００万円で想い入れを買った」ということでしょうか(-_-;)

まっ、この売主は借金は多少多くはなりましたが大勢に影響はなく無事住み替えが出来ましたが、きっと売主の人情を重んじる性格からして今回の住み替え計画が少々苦しくなったとしてもきっと結果は同じだったんだろうなと思います。これで売ったはいいが資金ショートで住み替えが出来ない、なんてことになったら本末転倒ですよね。もちろん我々はそうならないように事を運びますが(^^;;)

さて、最近にもちょっと違うケースですが１つありました。海に近い広い別荘地風の土地にだいぶ古い空家が建ってまして背の高い草木が生い茂り管理もままならない状況で周辺相場では綺麗な更地であれば１０００万円くらいのところなんですね。ところがそんな状態では建物解体、草木の伐採整地の費用が過大に掛かるし、道路も狭く、敷地も道路から低くなっていて、良くても相場の半値くらいが関の山なんですね。そこに奇跡的に７００万円で買い手が付いたんです。「ここで売らないといつ売れるか分からないし、将来売れたとしても二束三文ですよ」と売主を説得したんですが、ここで例の『想い入れ』というやつが登場したんですね（°°；）

「昔、父はそこに住みながら一生懸命仕事をやっていて、自分も一緒に住んでいた時期もある。父が亡くなった今でもあの建物の中はほぼそのままにしてあって今でもたまに使っている。自分にとってのこの古くても大事な家をそんな金額では売れない。せめて１０００万だ。でないと納得できない」とのこと。理屈では分かっていてもやはり邪魔するんですね。“やつ”が。こっちもその気持ちが分かるだけにそれ以上は言えませんし、言っても変わりません。いつの日か売主の考えが変わるのを待つしかありませんが時間が経てば買い手の気も変わってしまいます。売主は貴重な売る機会を逃してしまいました。売主の決めたことですからそれは仕様がないことですがその決断によって例えば売主の家族とかは困ってないでしょうか。他の誰かに迷惑はかかってないでしょうか。それがなければいいんですが．．．．(>_<)

『想い入れ』　良くも悪くも厄介な“やつ”です(-o-)

想い入れ(´～`)

『想い入れ』　いい言葉です。何か“人”や“物”、あるいは他人や自分の“そのとき感じた気持ち”に対して強く愛しい想いを持つということでしょうか。あまり悪い意味で使われることはありません。むしろ温かい意味で使われることが多いと思います(^_^)

が、しかし、こと不動産に関してはその『想い入れ』というやつが邪魔をする場合が多々あります。これはどらかというと「売る側」の問題ですが、特に『住まい』を売却するケースですね(゜ー゜)

過去にこんなことがありました。ある中古一戸建ての売却で購入希望者が２人いたんですね。つまり時間差で「購入申込書」が２枚入ったんですね。最初の１番手は２９８０万円の売値に対して２８００万円で買いたいという意思表示、いわゆる指値をしており、２番手は２９００万円で指値をしてきました。通常仲介業者は法律で決まっているわけではない業界の暗黙のルールがあって、まず優先交渉権のある１番手に話をしないといけません。このケースだと１番手より１００万円高い２番手がいるので普通だと１番手に「他に２９００万円で買いたい人がいるので少なくともあと１００万円以上引き上げられますか」と聞きます。もちろん買い手の属性によるので２番手がとても買えないような人であればそんなことは聞かず２番手は断っちゃいますが、そこで１番手が資金繰りなどで「無理」ということになれば交渉権は２９００万円の２番手に移ります。で、売主が「ＯＫ」と言えば決まりだし、「もうちょっと金額を上げられないか」と言われれば再度その２番手と交渉することも当然あります(-o-)

さて、１番手は「どうしても欲しいんですが、資金繰り上頑張ってもあと５０万円しか上げられません」と言ってきました。私としても資金計画からして５０万円が限界と思ってましたんで「仕様がないか。２番手で決まりだな」とそのつもりで売主に報告に行きました。ところが売主は驚きの発言をしたんです．．．．．（゜ロ゜；）

今回長くなりそうなので、いい場面ですがあえて「次回に続く」とさせていただきます(^^;)

お楽しみに～(^o^)/

ＨＰ更新(^^)/

残暑厳しいですわ～(^o^;;;)

今月のテーマは【超重要！土地活用時の用途決定】です(^^)

テーマ自体は当たり前のことのようですが、先入観という意外な落とし穴や事業開始後に状況が変化した場合など事例を交えて分かりやすく紹介していま～す(^^)V

ぜひ、参考にしてくださいまし～(^o^)/

ＨＰ更新(^^)V

今回はこんなテーマで　→　“投資利回りとレバレッジ効果”

株や信用取引の話ではありません。当然不動産の話ですよ～(^_^)/　リートなんかもこの仕組みを利用してます(-o-)

大手不動産業者の品格(=_=)

以前このカテゴリーで大手賃貸仲介業者のお行儀の悪さを指摘したことがありますが、大手売買仲介業者のお行儀の悪さも同業の中で最近よく耳にします(゜ε゜)

特にというか、前からもありましたが、最近また酷い話が多いのが『Ｓ友不動産販売』。次に「えーっ!?」と思いましたが『Ｍ不動産販売』(゜ロ゜)

どんな話が多いかというと、人が売主から預かった物件を横取りするいわゆる【抜き行為】。例えば、Ａ不動産が売主から土地売却の依頼を受け販売活動を開始するや否や、Ｓ不動産はその土地の所有者を調べ、Ａ不動産を介さず直接売主のところへ行き「うちはもっと高く売りますよ」と囁く。売主は当然高く売りたいので、そんな話を鵜呑みにしＡ不動産の依頼を取り下げＳ不動産に依頼しなおします(/^-^(^ ^*)o

当然Ａ不動産は面白くありません。そしてこのＳ不動産の行為が売主の利益になるのかというと、そうでもありません(-_-;)

Ｓ不動産は最初に囁いたとおり相場より高めに設定します。ところがなかなか売れません。時間が経つと物件は旬の時期を失い“売れ残り物件”のレッテルを貼られます。売主はどうしても売らなければならない状況だと金額を下げだします。そうなってくると買うほうの立場が強くなるので売主は足元を見られてしまいます。結局、売れた金額は当初Ａ不動産が設定した金額より安かった、ということが起こってしまいます。よくある話です(+_+)

さて、儲けたのは誰でしょうか？(・_・?)

Ｓ不動産だけですね。まっ、あと買主もいい買い物をしたんですかね（｀ー´）

法律では売主は一度依頼すると他のところへは依頼できない『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』というのがありますが、契約途中であっても売主が「やっぱり売るのやめた」と言えば、その段階で契約解除になります。先の例で、もしＡ不動産が売主に文句を言っても取れるのはせいぜい販売に要した微々たる経費くらいです。また「売るのをやめたのになぜＳ不動産に依頼した？」と問い詰めても「また気が変わって売る気になった」と言われればそれまでです(T_T )

出来れば、一度その媒介契約を締結したら簡単には解除できないとか、もしくは売主は解除してしまったら１年は売却できなくするとか、もうちょっと強制力が欲しいですね（｀m´）

大手さん、もっと不動産大会社としての品格を持ちましょう。そして業界を引っ張っていってください。そうでなくてもこの業界イメージ悪いんですから（一o一)

そりゃ、財閥系の大会社さんに「うちは高く売りますよ」と言われれば何も知らない一般人はなびきますよ、ホントに．．．．．(-_-)/

近隣トラブル／(・_;＼

また騒音おばちゃんが出ました。今度は船橋。「呪い殺してやる～！」と大声でお隣りにわめいたそうです。怖っ(-_-;;)　それにしても今は騒音による隣近所のトラブルがかなり多いそうです。昔の助け合いの精神ではなく個人重視の時代なんでしょうか(-_-)ゞ

そうすると今後さらに住宅購入のリスクというのは高まってくるのではないかと思います。よく「購入派」と「賃貸派」とどちらが得か比較されますが、その比較の要素は“お金”なんですね。「何十年後かにおいて、どちらがいくら得か？」という話なんですよね。でも、近隣トラブルが最近これだけ社会問題化してくると比較の要素に加えることが必要ですし、そうなると「購入リスク」というのはとんでもなく大きいと言えます(￣□￣|||)

マンションを買ったはいいが隣がとんでもなくうるさい→管理組合に相談しても埒が明かない→あげく隣と険悪になる→嫌がらせを受けるようになる→もう引っ越したい→でも買ったばかりでローンもある→売るに売れない→どうしよう（T_T)

という流れの話はどこにでもあるのではないでしょうか。

そしてこれは事前には予測できないことなので事前に防ぎようがありません。最初は平穏でもあとからトラブルメーカーが隣に引っ越してくるかもしれません。もうそんな被害にあった人たちのショックは計り知れないと思います。一世一代の買い物をした結果がそれですから(_ _,)/~~

まだローン相当分の家賃で貸せて自分たちは他に引っ越せればいいんですが、ボーナス払いや固定資産税もあるとなればトントンとはなかなかいきませんし、第一そんなとこ借りてくれる人がいるでしょうか？(-。 -; )

それと、騒音の音に対する感じ方は人それぞれです。自分にとってはほんの些細な音でも、他のある人にとっては耐え難い音かもしれません。たとえ大音量でなくとも。これは非常に難しいところですね。判断基準がないんですから（￣～￣；）

さて、これから購入を検討する人は心して検討しなければなりません。最悪のケースも考えて「もし途中で売ることになったらどうだろうか。１年後だったら、２年後だったら、．．．．」「そしたらその時現金はいくらあればいいだろうか」「家賃はいくらとれるんだろうか」「訳あり物件だと家賃はどれだけ安くなるだろうか」「その時実家は助けてくれるだろうか」などなど考えることは山ほどありそうですね。いづれにしろこれからは“終の棲家”を買うんだ、という意識は捨てたほうがよさそうです。「ライフスタイルは変わるもの」と最初から思っていたほうがいいかもしれません。そうすると新築オンリーだった選択肢も必然的に増えてきます。まずは割安な中古を買ってフルリフォームするとか、賃貸併用住宅にし自宅部分も貸せるようにするとか、将来貸しにくい駅から遠い新築ではなく駅近の中古にするとか、もう購入派はやめて賃貸派になるとか、いろんなケースで生活スタイルを想像し比較みてください。ただし、最悪ケースを織り込んだうえで．．．．(- ．-)ヾ

それにしても、なぜ「騒音おばちゃん」ばっかりなんでしょうか!? しかも６０才くらいの。「騒音オッサン」はいないんでしょうか!?　いるけど根性なしでスケールが小っちゃいんですかね～、男は。まっ、それはそれで根性なしのほうがまだマシですけど．．．．(^^;;)

ＨＰ更新でっせ(^O^)/

今月も頑張りました(^^)V

テーマは『管理会社の質』ということで現在各社で抱えてる膿なんかも暴露してみました(^^;;;)　ひとつの参考になれば幸いです(^_^)　ぜひぜひご覧くださいませ～(^O^)/

ＨＰ更新ですよ(^^)V

すみません、最近ＨＰもブログもさぼり気味でした(>_<)

実は仕事用のＰＣが壊れてオークションにて中古で買おうとしたら前回の記事のとおり詐欺に遭い、ちょっとしぼんでましたo( _ _ )o

で、先週気を取り直してオークション再チャレンジし、「ＶＡＩＯ」をゲットしました　また頑張って励みますのでご訪問よろしくお願いしますm(__)m

さて、ＨＰのほうは約２ヶ月ぶりの更新となりました。今回は【不動産活用実施中のメンテナンス】というタイトルで中身は「活用出来たからといってほったらかしはダメですよ」という主旨で具体的な対策も記載しています(^o^)　ぜひぜひご覧下さいませ(^^)/

ＨＰ更新でっす(^_^)/

今月のＨＰには【立ち退きの難しさ】というタイトルの記事をＵＰしましたよV(^^)V

結構立ち退き絡みの案件というのは多いんですよ(^^)　そしてとっても大変なんですわ～(>_<)　是非ごらんあれ～!!

精神的瑕疵物件(；＿；？）

昨日、【不動産屋の質】という２つ前の記事に同業の方より精神的瑕疵の問題についてコメントがあり、それに対して私もコメントしてるんですが、実体験に基づいたことで、もうちょっと書きたいことがあるので追記しますねφ（．．）

まっ、そこにコメントしてるとおり私は『ちょっとでも気になることがあれぱ買主に説明すべき』という立場をとっているんですが、実はこの業界に入って２年目の時（たしか平成８年頃）にこんなことがあったんです。

私が売主側のいわゆる元付で築２０年ほどの中古マンションを仲介したんですね。で、その時の客付業者は確か大手のＭ住宅販売と記憶してますが、何事もなく引渡しまで終わり、もう手は離れたもんだと思っていたある日（たぶん１０日後くらい）Ｍ住宅販売の担当者から「ちょっと問題が発生しました。すぐ現場に来てください」との連絡がありました。

なにかと思い現場に行ってみると、そこには何通かの“手紙”がありました。

この物件は売却時は空家で半年前までは賃貸で貸してたんですね。で、空いたから売ろうという話になったんですけど、部屋はリフォームもなしの現況渡しを条件に多少安くしてしてもいいとのことだったんです。で、Ｍ住宅販売が独り者のお婆ちゃんに紹介したら「安いし閑静だしとても気に入った。リフォームは自分でやるから買いたい」という経緯で契約に至ったんですね。

私は引渡し前に一応残置物はないか確認はしてるんですが、リフォーム時に職人さんが押入れの天袋の奥からその“手紙”を見つけたんですね。それが単なる手紙ならよかったんですが、差出人やそこの住人だったであろう受取人の肩書きなんかが普通じゃなかったんです。どう考えても堅気の人たちではないんですよ。で、Ｍ住宅販売の担当者から当然「売主に確認してください」と強い口調で言われ、まだ経験の浅かった私は「もう登記も終わってるし解約なったらどうなっちゃうんだろう」とかなり慌てました(″ロ゛)

早速売主に聞いてみると「私もよくは知らないが住んでたのは確かに堅気ではない人で、管理会社の話ではなにかやらかして行方をくらましたらしい」とのこと。なぜ言わなかったのか？との問いに「なにか事件を起こしたわけでもなく、ましてや今は住んでもないので言わなかった」と。万一戻ってくることがあったらどうするんですか？との問いには「実は残置物は管理会社が保管しているんですがガラクタばかりで主要なものはないようなので、それについては心配ないと思った」と。ふーっ、ていう感じでした。一応売主には「じゃ、万一の時は管理会社とともに責任をとって善処してください。でもその前に今回の契約は売主の告知義務違反で解約されるかもしれません」と言ってＭ住宅販売に出向き報告した。

すると意外な展開に．．．．。

Ｍ住宅販売の担当者は上司と待ち構えていていました。そしてその上司に「経緯は分かりました。あなたも業者としてちゃんと調査しなかったという責任もありますね」と言われ、内心「やっぱりそうだよな～、どうやって責任とりゃいいんだろう」と思い何も喋れないでいると、その上司は続けて「まっ、うちの担当は買主と信頼関係を築いてるようだしちゃんと説得しますよ。そして万一の時はうちが守りますからと言って安心してもらいます、ただ一応契約解除という最悪のケースも頭に入れておいてください」と言いました。

う～ん、さすが大手は言うことが違うな～。この上司も頼りになるな～。とその時思ったと同時にすんごいホッとしたのを覚えてます( ´o｀)

さて、何を言いたいかというと、買主に説明をしないで、もし後で問題が生じたとしても自分でケツが拭ける自信があれば契約を優先してもいいのではないか、ということです。Ｍ住宅販売はひょっとしたら事前に知ってたとしても買主には言わなかったかもしれません。でもよっぽど自信がないと怖いですよね(-_-)

ところで、Ｍ住宅販売の上司の言葉で『うちが守る』というのがありましたが、何を根拠にそこまで言えるのか疑問だったので担当者にあとで聞いてみたところ「うちもバックにはそういう人たちがいるので。しかもトップクラスの」とこっそり教えてくれました。その当時はさすがに「そんな大手が！」と驚きましたが、業界長くなってくると「あっ、そう」て感じになってきて。だんだんと一般人との感覚がずれてくる気がします。やっぱり特殊な業界なんでしょうね(^^;)

不動産屋の質(-_-;)

その昔、いや未だに田舎では『不動産業界はヤクザ』『タクシー業界は雲助』と思っている人が結構いるようですL(・o・)」　ひょっとしたら都会の人でさえそう思ってる人がいるかもしれません。昔の人は特にバブルの頃までは「不動産屋はヤクザがやるものだ」と信じて疑わなかったようです(゜ロ゜)　私が以前勤めた会社の先輩で自動車メーカーからこの不動産業界に転職してきたんですが、実家が東北の田舎だったんですね。そして転職後実家に帰省したら「なにヤクザな仕事やってんだ！もう帰ってくんな！恥知らずが！」とまで言われたそうです(・_・、)　なぜでしょうか？　今でこそ１００％ではないにしろある程度透明性を帯びてはきましたが、どうしても「不透明な業界」「不透明なお金の流れ」、そしてそこに付け込みカネに群がる黒い連中たちがいるからだと思います。確かに最近のニュースを見ていても不動産の事件は大概ヤクザが絡んでますもんね(・・*)

では、実際に業界で働いている人たちはどうか。私の考えでは地場のいわゆる街の不動産屋さんは真っ当な仕事をしていますね( ^-^ )　逆に大手がちょっとどうかと思います(--)

一般の消費者は業界の中身など知る由もありませんから普通に考えれば「大手は情報が豊富だし大きく宣伝もしてるし取引も間違いはないな、その点、街の不動産屋は不安だな」と考えがちですよね(ー＿－)　とんでもありません。大手の営業マンには必ず“ノルマ”があり売上に連動して“歩合”があります。毎月のノルマをクリアしないと周りから「給料泥棒」呼ばわりされますし、歩合給を稼がないと安い基本給だけではやっていけません。彼らはまさに毎日が戦いなんです。よって本来あってはいけない情報の偽りや、ハンコ押すまでお客さんを監禁したり、返金すべきお金を返さなかったり、と契約のためには何だってやりかねません。っていうかやってます(>o<)　特に大手売買仲介会社より、大手賃貸仲介会社が目立ちますね。誤解のないように言っておきますが、皆が皆そうではありません。ちゃんとお客様の立場で仕事をし、数字もとれる優秀な人もいますよ。ただ、耳にするのが良くないほうの話が多いということです(-_-)3

まっ、中には自分では決められないお客様もいらっしゃいますから、多少強引に決めてあげるということもあるし、それがお客様のメリットになるんであればいいと思います。でもホントにそうであれば「悪評」は立たないはずですよね(~_~)

さて、では「街の不動産屋さん」はどうか。普通に考えれば分かることですが、吹けば飛ぶような会社がほとんどです。他の業種でも一緒でしょうが「悪評」が立てばもはや地元で商売はやっていけません。ある意味それは大手でも一緒なんですが、大手はその「悪評」をも吸収してしまうほどたくさんのお客さんを掴むことが出来ます。なのでクレーム対応は別部署にやらせて営業マンは新しいお客様に向かいます。基本的に営業会社はクレーム対応部署は強化しません。営業の出来ない落ちこぼれ社員が異動で回されたりしているのが現状だと思います。そんな部署にキチンとした対応が出来ますか？

大きく見れば業界の質は確実に上がっています。が、前述のようにマイナス要因も少なからず目立っているのも事実ですo( _ _ )o　アメリカでは不動産業は弁護士と同じくらい立派な仕事だと認知されているそうです(゜O゜)　日本でも早く世間からそう思われるようにならないと、ですね～o(^_^)○

ＨＰ更新ですよV(^^)

さて、わがＨＰですが今月は『相続対策は不動産屋がやるべき！』という士業の方々に喧嘩を売ってるようなテーマですが、でもその通りの内容となっております(^^)

ぜひぜひご覧くださいませ (^_^)／

ＨＰ更新ですわ(^^)/

昨日、かついぬのＭＹＨＰ更新しました(^^)　テーマは【ファイナンシャルプランナーの愚案】という実際の話で、テーマを見ておわかりの通り多少皮肉も入ってますf(^^)

要は単に表面を勉強しただけで物事を安易に判断しないように、ということを言いたかったんですわ～(^ー^) 　世の中この業界に限らず相手のホントの気持ちを無視して独りよがりの言動や行動のいかに多いこと．．．(>_<)　医者や弁護士や公務員も然りですo( _ _ )o　せっかく立派な肩書きを持ってるのにね(-_-)

まっ、ぜひぜひご一読を!! (@.@)

膨張！コンピュータワールド(゜ロ゜)

昨日の日経の夕刊に「ハードディスク駆動装置(HDD)の記憶容量がついに１テラを超えた」との記事が目に付きました。この聞き慣れないテラとはコンピュータ記憶容量の単位で、小さい順でみると

　　バイト(B)→キロバイト(KB)→メガバイト(MB)→ギガバイト(GB)→テラバイト(TB)→ペタバイト(PB)．．．．

となっており、１０００倍毎に単位が変わります。具体的に１テラの容量とは、音楽２５万曲分、高画質テレビ２５０時間分とのこと。とんでもない数字です(」゜ロ゜)」 家電売場には３月から並ぶそうですよ(^_^)

それと、最近気になっているのが『セカンドライフ』とかいうアメリカ産のけったいなバーチャルワールドで、なんでもそのワールドの通貨があってそれを買って使って自分の世界を展開していくものらしい(・vv・)　で、その通貨で土地を買って商売をしたり、SNSのように友人を増やしたりできるそうで、今までのこの類との違いはすでにステージが準備させているのではなく、自分で造っていくというところに醍醐味があるみたいです(￣- ￣ )　そして、驚くことにアメリカでの１ヶ月の『セカンドライフ』内での取引額が６５０万ドルと言うことで、さらに、なんと大手企業までもがそこに土地を買ってバーチャルな物を作ったり売ったりするらしく、大袈裟に言えば「もうひとつの地球」がそこには存在すると言うことですよ～ヽ（゜ロ゜；）ノ

なんだか頭がおかしくなりそうですが、コンピュータワールドはいったいどこまで進化するのが全く予想がつきません。いったい今後はどんな世界になってるんでしょうかく("0")>　そして、そういうことよく考えますよね(^^;　

ちなみにこの『セカンドライフ』は間もなく(もうすでにかな？)日本上陸するそうです。ビジネスチャンスありそうですよ～(^^)V

ＨＰ更新v(^^)V

一応、自分のＨＰに月１件の『不動産活用のポイント』をＵＰすることを目標としております(^^)v　また、ちょっとずつ”ＨＴＭＬ”も勉強してＨＰのレベル向上も図っています(^^)v　右のサイドバーからもリンク出来ますのでぜひぜひご覧下さいませ（＾ー^)ノ

さて、今回は【建てるだけが能じゃない！ ～地主の悪夢～】というタイトルで実際あったある地主さんの話を取り上げ、なぜそんな箱を建てたのか、どうすれば建てなくて済んだのか、ということをかなり掘り下げて書きましたφ（．．）

これはＨＰでは触れてませんが、ホントＣＭやってる建設屋は要注意ですね(>o<)　その大部分は当然大手です(@_@)　ただでさえＣＭなどの宣伝広告費にカネがかかるのに、やれ「環境にやさしい会社」だの、やれ「コンプライアンス重視の会社」だの、やれ「お客様満足度（ＣＳ）アップ」だのとにかく今や大企業殿は目指すべきものがいっぱいあり、湯水のごとくカネが流れていきます(@o@)　さらには当然のように売上アップ、利益アップが大企業殿に与えられた至上命令ですからそりゃもう毎月毎月大変大変ですよね(″ロ゛)　そうすると大看板を背負った営業マンという名の人間の魂を抜かれた兵隊どもは少ないパイをめぐって中小を含め星の数ほどもある建設屋を出し抜いて契約し建てさせ続ける必要がありますから、時と場合によってはよろしくないやり方をすることもあります(*0*;)

なので世の地主さんなどエンドユーザーの方々は、もし建てるんであれば関連する情報の収集を怠らず、第三者的な信頼出来るアドバイザーを見つけ、また自身でもよく調べることが大事ですよ(；-＿-；)

Ｍ美会(名目：忘年会) (｀∀´)けっけっけっ...

おととい、Ｍ美氏(２ヶ月程前に登場)の号令の下、アンダーグランドな第一回通称『Ｍ美会』が「忘年会」という名のもとに開かれました(｀∀´)Ψヶヶヶ

集まったメンバーは敬称略でＭ美(言わずと知れた業界の女大御所)、Ｓ山(やはり２ヶ月程前に登場した理詰めのいじり屋)、Ｓ木(最大手企業に属してるのになぜかこの会にも属してる最年少の不思議クン)、Ｎ島(好青年という見かけによらないかなりの毒舌)、そして私の計５人のブローカーどもです（￣ー￣）　ただでさえ薄い私の影がさらに薄く見えるほどの強力に濃いメンバーだということが分かりますね(″ロ゛)　場所もその会にふさわしく恵比寿の『ＡＪＩＴＯ(アジト)』という名前のビルの地下にある鉄板焼きの店です（・～・）　

個性的な連中が集まるそこではまるで独り言のような、てんでバラバラな会話が何時間も飛び交いました('o')('o')　仕事の話はなかったと記憶しております(f^^) 　飲み会なんてそんなもんでしょ!?　楽しく飲めればそれで第一回『Ｍ美会』は大成功です(≧∇≦)　参加者の皆さん、遅くまでお疲れでした～(^^)゛

さて、この業界の人たちはホント酒好きですね(=^～^)o∀　きっとみんな帰る時間など関係ないんだと思います(^^;)　だって、気づいたら２時、３時なんですもん(^^;)　まっ、それだけストレス溜まりまくってるんでしょうね、みんな(=_=)　なんてったって不動産という巨額な商品に群がる一癖二癖ある連中を押しのけ、または出し抜いて、利益を得ようといろんな画策をし、関係者全員の気持ちを推し測りする訳ですから、そりゃ必死だし神経も磨り減りますよね(｀へ')　私？

はい、私はひとつの問題に対してあまり長々と考えないように普段から心掛けてますから大丈夫(^^)V　極力その時々に一生懸命集中して考えて判断して仕事の相手方に説明して収束しちゃいますV(^^)V　いちいち長いこと考え込んでたら次に進めませんし、毎週胃に穴空いちゃいますわ～(>_<。)　

さて、話は戻っておとといは結果的に深酒となってしまい、翌日は起床が１３時でした(*_*）　具合悪いし、しかも雨だったので仕事は休みにしました(>_<)　楽しい祭りの後には苦しみが待ってました(。_＋)　神様はちゃんとプラスマイナス０になるようにしてるんですね(-_-)　改めて気づいた次第です（_ _，）/~~　

それと、これから常識となるかもしれない発見がありました(^^)V

私は昨日起床してから二日酔いの状態でカップの「カレーうどん」を相方に準備してもらい食いました（￣π￣）　なんと、これが死ぬほどうまい!!（＞ロ＜）　お湯は少量にしカレーのドロドロ感をちゃんと残すのがまたポイント(・_・)σ　そして何故『二日酔いにはカレーうどん』というのが常識になるかというと、

さっきＭ美氏との「おとといはお疲れ様でしたね」という電話での会話の中で、Ｍ美氏が突然「そういえば私、二日酔いで気持ち悪い時は必ずカレーうどんを馬のように何かに憑かれたように食うんです」と言ったので、私は驚いて思わず「あっ、同じ!!」と言いました。しかもＭ美氏は「既製のカレーうどんではカレーが薄いので固形のルーを必ず追加して濃くして食います」と言ったので、私の相方の『お湯を少量』とは方法は違えど結果的に一緒なことにさらに私は驚き思わず「ぎゃあ、すごい!!」とまるで世紀の大発見のような声をあげてしまいましたｄ（゜ロ゜；）　

では何故「カレーうどん」なのか二人で考えた結果、カレーは元々食欲をそそる食べ物。でもカレーライスじゃちょっと重いので、もっと軽くて体にやさしいものなった時、「カレーうどん」なんだ、という結論に必然的に至りましたo(^ー^)o　これは常識になります。マジうまいですもんＶ（＾＿＾）Ｖ

次に開催されるであろう第二回『Ｍ美会』(時期未定)の詳細報告をご期待くださいませ（＾▽＾）

ミニバブルはいつまで．．．(-_-)

さてさて、約２ヶ月ぶりに我がＨＰを更新しましたf(^^;) 　楽しみにしてる大勢の（？）人をやきもきさせてしまいましてごめんですm(_ _)m

内容は最近の都内の地価上昇と業界やファンドの行き着く先を予測してみました。ぜひぜひご覧下さいませ!! o(^∇^)o

銀行もそろそろ財布の紐を締めてきたみたいだし、貸出金利は今は少し停滞気味だけど緩やかにでも上昇するのはほぼ間違いなさそうだし。そして不気味に株価が下降してます。さらには北朝鮮の動向とか国際的な不安。(>_<)

税制改正も気になりますね。株式の配当と売却益に係る軽減税率１０％が２０％に戻されるかどうか。消費者のほとんどは景気回復の恩恵を実感していないにもかかわらず、政府や巨大企業に翻弄されてしまっていますよね。言ってみれば高いステージで演奏しているのが政府と巨大企業でステージ下の客席でぼんやり観ているのが我々消費者です。客席にも入れず何が起こっているのか分からない消費者もいることでしょう(・_・?)

そして、この局所的なミニバブルが崩壊したら今度はどうなるでしょうか?

日本は巨大なバブル崩壊を経験して長い時間をかけて収束させた『実績』もあります。今度は果たしてどう崩壊してどう収束するんでしょうか? （´△｀）

きっと次の時代の変化に対応し、生き残るためには考えておくべきことだと思います。だってそれは我々不動産屋にとっても大事なメシの種に繋がることですから．．．．(^ー^)

と、今回はかなり生真面目に書いてみましたよ　頭のいい経営者は次の次の次くらいまで予測していてきっと大儲けをします。我々中小企業はそこからこぼれるものを拾って生き残ります(>_<。)　

でもチャンスを窺い一発逆転も夢見ますよ、マジで 　(｀ヘ´)ｴｯﾍﾝ!

深酒、そして凡人( -_-)

今月１件仕事がまとまり、そのお礼として今週の月曜に買主様より接待を受けました(^^)V

１件目はその買主の社長も同席し麹町の高級ステーキ店で会話と味を堪能しましたよ(^-^)　その社長私より３つ４つほど年下なんですが頭の回転と聡明さには舌をまいてしまい、また昔の苦労話も聞かされ、ある人の言葉を（誰だか忘れちゃったけど．．．f(^^;) ）思い出しました。成功する人とは、

『１％の天才と９９％の努力』

そういえば、あの天才ビートたけしも「たけし軍団」の飲み会で散々どんちゃん騒ぎをし、みんなが飲み疲れて寝ている深夜に、たけしはたった一人で寝ずにネタを考えたそうです(゜O゜)　まさに上の言葉がピッタリですね(∵）　まっ、１００％の天才はいないということです。その背景には人知れず努力があるということですね( ^^)　もちろん１％の天才があるっていうことが前提ですが(^^;)

さて、食事会が終わると社長はお帰りになり、買主の担当者である「Ｍ美」氏とその紹介者である「Ｓ山」氏とて恵比寿に向かい２軒回りました(^○^)　「Ｍ美」さんは次から次へとカクテルや焼酎のグラスを空け、あいかわらずの酒豪っぷりを見せてくれましたf(^^;) 　でも仕事も鬼のようにやるんですよ(◎ｏ◎）　彼女とは３年ほどの付き合いになりますが、東京の不動産業界に「Ｍ美」あり！っていう感じですかね（｀_´）　そして帰り際にふと時間を見ると、なんと３時半！！（O_O）　もう何年もこんな時間まで飲んだという記憶がなく、せいぜい２時くらいになると眠くなっちゃうんでそのくらいになると帰っちゃうんですが．．．(@@;)

もちろん、家に着くなり風呂にも入らず速攻寝ました．．．(-_-) zzz

翌日はお昼に起きて、さらに夕べの１件目のステーキが残ってるのか気持ちが悪く２時くらいまでグッタリしてました．．．(>_<)

上のあの言葉は自分には無理っぽい(T_T;)　もちろん天才でもないんできっと、

『０％の天才と０％の努力』っていうことかな!?　はい、ただの凡人ですよ、どうせ(^^;)

天現寺交差点

なかなか投稿できませんね(x_x)　仕事しながら毎日のように投稿する人はホント偉いです(^_^;)　今月は月初から珍しくバタバタと忙しく、１０月は初めての投稿です(#^.^#)

さて、ご近所の話をひとつ。家から５分ほどのところに『天現寺交差点』という都内では割に有名な「明治通り」と「外苑西通り」との交差点で、北は「西麻布」東は「白金」南は「目黒」西は「恵比寿」の各方面への分岐点となっています(・_・)σ

ロケーション的には歩道橋があり、そこに上ると北東方向に「六本木ヒルズ」南西方向に「恵比寿ガーデンプレイス」が望めます(◎_◎)

この春に交差点北東角の「天現寺」の土地に借地権付マンションが分譲され、その時ちょうど角のところにちょっとハイカラな(死語？)井戸が作られました。

←これがハイカラなヨーロピアン風の井戸です(^0^)

　使ってる人を見かけたことはないですが妙にマッチしてますよ(^^)

それから、この交差点付近は住所が広尾、南麻布という場所柄小洒落た食べ物屋さんが充実してます。特にお好み焼屋さんが３つ軒を連ねているところがあり、「広尾のお好み焼戦争」なんて言われているみたいです(^ ^；)

←クリックして拡大して見てね(＾▽＾)

　左から「天現寺亭」、「ぼちぼち広尾店」、「のろ」です。価格帯はだいたい同じくらいでどこもうまいらしいです。私は「ぼちぼち」に２度行き、ツマミも含めなんでもおいしいですよ(^～^)　なかでも「すじ塩」「納豆お好み焼」はオススメですf(^^;)　ちなみに「ぼちぼち広尾店」は伊原剛さんの「のろ」は島田紳助さんのお店もしくは出資のようです（-＿-）　みんな副業がんばってますね(^。^;)

なんか今回は自分の宣伝になってませんが．．．．．。まっ、いっか～(^^;)

社内いじめσ(・_・)

昨日、仕事で故郷の東北の首都「仙台」（^^;）に行ってきました。東京もそうですが、仙台もだいぶ過ごしやすい気温で夕方からはむしろ寒いくらいですね(-_-)

さて、仙台では当時の同僚と物件を見たり、市況についての話をしました。先日発表された基準地価では仙台でもようやく上昇地点がちらほら見受けられたようですが、建売市場に関しては首都圏同様パワービルダーと言われているところ（Ⅰ設計やＨ建設など）が土地をどんどん仕入れ、それなりの建物を乗っけて建てまくり市場価格よりなんと１０００万円も安い価格で売ってるようです(゜O゜)　こんなんで中古市場はどうなっちゃうのかって考えるとゾッとしますね(>o<)　ここ数年の話です。

それと、”社内いじめ”の話を聞きました(^_^;)　「パワーハラスメント」とか言うんですよね。私の前いたその不動産会社はハウスメーカー系子会社で割と大手の部類に入るんですが、親会社のとある部長さん（所長だったかな？）がその子会社に転籍になったみたいで、どうもそのかたが「いじめ」の対象みたいなんですね。

なぜかというと、当時親会社の立場を利用したまぁよくあるいわゆる”子会社いじめ”をしたらしいんです。まっ、いじめっていうか、アパートの受注を取りたいがために本来不動産会社としては家賃の保証をしたくない悪い立地なのに、無理に保証の約束させて契約をする、といったことがいくつも行われたんですね。当然そんな立地ですから入居者を埋めるに大苦戦を強いられ、ある程度入居しなければ結果その物件については赤字になりますよね(@@;)

彼は子会社にきて、その報復を受けました。怖いですね～(>o<)

さて、それはどんな報復だったんでしょうか？　聞いてビックリ！！！ (゜ロ゜)

「えっ？傘？」なんと、雨の日に帰れないように彼の傘を隠したんだって～！（゜◇゜）　こ、こどもかぁ？？　で、「誰がそんなことやってんの？」って聞いたらまたまたビックリ!!!!!!!! (゜ロ゜)

「え゛っ？所長？．．．じゃなくて．．．しゃちょょょう??????!」（゜◇゜）　ひょっとしてあほ？根に持つのはいいけど、なんだそりゃって感じですよね。あきれました（・O・）

もっと経営のことを考えるとかほかにやることないんでしょうか(・・,) 情けない．．．．。

ちなみに、元同僚は本気で転職を考えていますf(^^;)

なにとぞよろしくです(^o^)ゞ

記念すべき第一回目の投稿です(^^)/

最近バブりつつある東京の不動産事情、業界の裏事情、不動産に群がる人たちの話、仕事の苦労話、かと思えば趣味の話など誰でもいいので、その誰かのためになることを書きたいと思いますφ（．．）　

たまにとりとめのない「つぶやき」なんかもあるかと思いますが、その辺はご勘弁を．．．。f(^^;)

とりあえず、最近驚いたことは自由が丘の住宅地の土地取引が短期間に坪３５０万円から２度転がって（売買されての意）坪５５０万円にも跳ね上がったこと(@_@;)

大丈夫か!?