２つの不動産詐欺(-_-;;)

今２つの不動産詐欺事件がニュースで話題になっています(-_-;)

で、１つはやりすぎ、もう１つはアホです(^^;;)

やりすぎた方は原野商法の２次被害のようで、過去に原野商法で引っかかった人たちがターゲットにされ「そんな騙されて買って使いもしない土地持ってても仕様がないでしょ!?私が売ってあげましょう」と囁いたそうです。で、後日嘘っぱちの『土地購入申込書』を持ってきていかにも買い手がいるように見せかけたそうです(・o・)

さて、お金を出すのは当然買い手ですが、そんな人は元々いない。騙されたのは原野の売主です。「買い手がつきましたがキチンとした形で引き渡すためには測量して整地をしないといけません。ついては１０００万円掛かります。でも１５００万円で売れるんだから問題ありませんでしょ!?もともとタダみたいな土地だったんですし」と売買契約前に測量代と整地代をちゃっかりもらって「いやぁ、買い手からキャンセルされてしまいました。申し訳ありません。でもキチンと測量しましたから次からは売りやすくなりますよ」ってな具合に味をしめてどんどん件数重ねちゃったんでしょうね。被害者数１２００人、総被害額は７億円だそうです(゜ロ゜)

ちゃんと測量整地したかどうかは分かりませんが、売主もわざわざ山奥まで見に行くとは思えませんし、一応流れに筋は通っています。騒がない相手を選んでそこそこで止めときゃよかったんですよ(-_-;;;)

それともう１つのアホな方。土地所有者から売却の委任を受けたというウソの委任状を作って表参道の土地をファンドに１１０億円で売ろうとしたしょ～もない事件。恐らく契約手付金の１１億円（１０％）をファンドからもらったらトンズラするつもりだたっでしょうね。引渡しは本人でないと無理でしょうから。元議員秘書と女性フリージャーナリストが捕まったそうですが、どっかの不動産屋もグルになっていたにも係わらず、なぜこんなアホな絵を描いたんでしょうか？理解に苦しみます。きっと不動産業界に携わる人はみんな私と同じ気持ちのはずですよ(´～｀；）

だって１１０億の取引ですよ。手付金１１億ですよ。きっと元議員秘書という肩書きで相手を信頼させて押し切ろうとしたんでしょうが、甘かったですね。買主は当然「売主に会わせてくれ」と言います。この業界ガセネタも多いんですよ。ましてや表参道で１１０億なんていったら「ホントか？」と疑って掛かります。代理人の肩書きなんてなんの意味もありません。よく物件を持ち歩いてる柄の悪いブローカーと一緒ですよf(^^;)

そのどっかのグルになっていた不動産屋はそういう展開までは想定できなかったんでしょうね。きっと「“売主に会わせろ”って言われたら“オレがちゃんと委任されてんだから間違いないんだよ！元議員秘書様を信用できないのか！”ってハッタリかましてやりゃ問題ねえから大丈夫だよ」って愚の骨頂のようなアドバイスでもしたんでしょうか。昔はそれでも通用したかもしれません。しかも１億未満の物件なら。甘いです。てか、ほんとアホです（+_+）

しかし、相変わらず不動産絡みの事件多いなぁ。またイメージダウンかぁぁぁ(; _ _ )/

売り下手な国民性(=_=)

知り合いのＲさんから「この一ヶ月半の間に株の信用取引で４００万円の含み損で参った」という話を聞かされました(*゜ロ°)ノ

年末には決済をしないといけないらしく気の毒なほど参っていました。信用取引は条件によって手持ち資金の最大１０倍まで株を買う事が出来ます。要するに少ない手持ち金でもお金を借りて大きく買えるということです。ところが当然期限があるわけでその時までに決済精算しないといけないんですね(-_-;)

Ｒさんには「年末の決済までまだ時間があるからそれまでに株価が戻ればいいですね。ここ数日も多少戻してるでしょ!?」と言ってはみましたがあまり励ましにはならなかったようです。取引できる金額が大きいという事は株価が下がれば損失もその分大きいのです。今の損失のままだと決済不能のようです（O_O）

日経平均は確かにいくらか戻してますが日経平均とはあくまでも東証１部各業種から代表的な企業２２５銘柄の平均株価なんですね。なので約１,７００銘柄ある東証1部の僅か１３％に過ぎないのです。しかも変動が少ない代表的なものだけ。他の銘柄はあまり戻してないんです。業種によっては逆にさらに下げてます（’-’）

Ｒさんの買ってた銘柄は東証1部ではありましたが日経平均銘柄には入っていないものでした。かといって闇雲に買ったわけではなく、ちゃんとその銘柄の業績を調べた上で買ったものなんですね。でも結局は関係ないんですね、そんな物差しは。どちらかというと今は外国人投資家の動きが大きく影響しますから。配当目的であれば利回りを計算し長期保有を前提として買うので日々の株価に一喜一憂する必要はありませんが、信用取引をするような人たちは短期売買で多額の売却益を狙う山師がほとんどです。それに当然リスクを知った上でやっていますから自己責任の範疇ですよね。気の毒ですが（。><）

さて、大きく負ける原因はもう一つあります。それは『売り下手』ということです。これはＲさんに限った事ではなく日本人特有の国民性なのでしょうか!?(-_-)ゞ

本来は下がり基調の時はどこかで見切りを付けないといけませんよね。ただ自分もそうですが不思議なもので一度下がると「下がったんならまたどこかで上がるだろう」と根拠のない理論が頭を支配します。で、また下がれば「２度も下がったんなら明日こそは上がるだろう」とまた根拠のないことを考え、３度下がればもう意地です。「こうなったら上がるまで売らない」となってしまいます。Ｒさんもこのパターンで深みにハマッたようです（+_+）

不動産の売却も同じ。設定価格から値引されてもある程度相場に近ければ売ってしまった方が得なのにもかかわらず「いや、もう少し待てばもっと高く買ってくれる人が出てくるかもしれない」とここでもやはり根拠のない言葉を発します。結局時間をかけた割にはいい条件の買い手がつかず、その時の買い手より安く売らざるを得なくなったということになってしまうんです。前にも書きましたが物件には“旬”というものがあり、売れずに時間が経てば経つほど「売れ残り」のレッテルを貼られてしまうんですね。要は「売れないのは何かあるのでは」といういらぬ疑念を買い手を含めた業界関係者に抱かせてしまいます。そして場合によってはどんどん下がる悪循環に陥ってしまいますヽ(´∞｀)ノ

先だってのバブル崩壊後の地価下落もそうですよね。「なあに、そのうち前みたいに上がるよ」って根拠のないことを言い続け悪循環に陥って１５年！なんと長かったことか。結果経済は大変なダメージを受けました。未だに苦しんでる人はいっぱいいますよ(。>_<。)

それに比べて欧米の投資家はなんという逃げ足か。サブプライムローンでの焦げ付きを回収するために一気に日本から資金を引き揚げましたよね。買ったサブプライムローンの債権が「もう下がらないだろう」とか「日本の株価は割安だからもうちょっと上がってから回収しよう」とか考えないんでしょうね。政府も然り。すぐ数十兆円というお金の供給と利下げという迅速な決断をしました。日本のバブル崩壊から学んだんでしょうか(~。~;)

それにしても実際この違いは何なんでしょうか？投資教育の違いなのか、日本人の方が欲深いのか、はたまた決断力に乏しいのか。全て当てはまるような気もしますが．．．．(^^;;)

ちなみに日本人は『買い下手』でもあります。ゆえに日本の富はそのうち外国に全て持っていかれるのではないでしょうか？それはまた近々別な日にでも．．．．＼( . . )

ＨＰ更新しましたよ～(^o^)

はい、今月のテーマは【なぜ銀行やＦＰは投資商品に不動産を勧めないのか？】です(-_-;)

むむっ、タイトルからしてまたしても攻撃的な内容か!?(-_-;;)

と思われがちですが多少辛めのエッセンスになってるだけですので関係者の方どうかご安心を．．．．(^^;;;)

ミニバブル崩壊の足音(″ロ゛)

最近、嫌な情報が入ってくる(°°;)

不動産市場がヤバいという(゜ロ゜)

外資系ファンドがここのところ売らず買わずで様子見状態だったが、先月ついに大きく売り越したらしい。実際、現在も市場ではファンドによる大型のバルク売り（まとめ売り）物件情報がいくつかあるようです(-_-;)

非上場の私募ファンドには運用期間（５年が多い）が決まっており満期になれば当然元金を投資家に返さないといけません。これから満期を迎えるファンドがゴロゴロ出てきます。市場の状況が良ければ新規でまたファンドを作って元金をそのままスライドしたり、あるいはＪ－ＲＥＩＴや他の私募ファンドに最悪トントンで売却できれば元金をキチンと返せます。が、市場の状況が悪ければどうでしょうか。投資家は元金の引き上げに掛かりますし、そうした行動が市場の心理に悪影響を及ぼし皆が一斉に売却に向かい、市場は『売り一色』になりかねません。売りが売りを呼ぶ悪循環に陥り、投資家は大きく元金割れをしてしまいます。金利の動向とは関係なく．．．(-_-;;)

要するに、外資は『売り逃げ』態勢に入ったんです。果たしてその外資の動きが市場全体の悪循環の「引き金」になるんでしょうか!?（~Д~;）

それと、住宅。首都圏では一戸建てやマンションが高騰していますが、そろそろ高止まりの気配です。港区、渋谷区での高騰は凄まじく、さすがにここまで上がると身の丈を越しちゃってる感が否めません。都心の周辺エリアでは既に在庫が増え始めています。レインズ等ネットで売物件を閲覧すると分かりますが、数ヶ月前と比較して売却中の新築戸建が明らかに増えています(@o@)

今は適正価格の売土地が少なく相変わらず争奪戦が繰り広げられています。マンション業者や建売業者は仕事を切らすわけにはいかないのでつい高値掴みをしてしまいます。建築資材も高騰し、ここ１、２年で３割も上がったそうです。取得原価がいかに高いかということです(´ヘ｀;)

ってことは、売れずに価格を下げざるを得なくなればほぼ間違いなく赤字になりますよね。都心の新築マンションは値上がりを見込んで「売り渋ってる」と言われますが、売れないんですよ。高すぎて。大手はそれでもいいんでしょうが、新興企業を初めとする中小はもたないでしょうね（×_×；）

ここ数年、不動産が値上がりし景気がいいと言われていますが、それは全体で見れば極一部の個人と極一部の会社だけです。ほとんどの人、ほとんどの中小企業は恩恵を受けてません。まさしく“不公平な好景気”といったところでしょうか(>_<)

そして、このミニバブル崩壊ということになれば、力のある極一部の連中は情報量に物を言わせほぼ無傷で売り抜け、好景気の恩恵を受けていない人や会社が割りを食うことになり、さらに格差社会に弾みがつきそうな予感がします．．．．(-_-;;;)

想い入れ（２）(>o<)ゞ

さてさて、前回の話の続きですが、私の「１番手の買い手は２番手の金額を上回るのは無理のようなので２番手で売却交渉をしていきましょう」との発言に対し売主は驚きの発言をしました(*゜ロ°)ノ

「オレは２番目に見に来たあいつには売りたくない。あいつは好きじゃない。オレの大事なこの家は引き続きいい人に大事に使ってもらいたい。１番目に来た人はいい人そうだ。若いのに子供も２人いて頑張ってる。いいよ。２８００万円で。売る！」と５０過ぎのちょっと堅そうな売主はそう言ったんですね。私は予想外の言葉に驚いてしばし呆然としてしまいました( ゜ｏ゜)

奥様も渋々なのか同意見のようでめでたく２８００万円で１番手と契約が成立しました。売主買主ともとても満足そうでよかったんですが、実はこの売主は住み替え希望のため売却資金は残りの借金返済と住み替え先の頭金に充当される予定でした。そして新居の不足分は当然借金です。よって、本来２９００万円で売れる可能性があったにもかかわらず自らの『想い入れ』によって１００万円余計に借金をしたということになります。言い換えれば「１００万円で想い入れを買った」ということでしょうか(-_-;)

まっ、この売主は借金は多少多くはなりましたが大勢に影響はなく無事住み替えが出来ましたが、きっと売主の人情を重んじる性格からして今回の住み替え計画が少々苦しくなったとしてもきっと結果は同じだったんだろうなと思います。これで売ったはいいが資金ショートで住み替えが出来ない、なんてことになったら本末転倒ですよね。もちろん我々はそうならないように事を運びますが(^^;;)

さて、最近にもちょっと違うケースですが１つありました。海に近い広い別荘地風の土地にだいぶ古い空家が建ってまして背の高い草木が生い茂り管理もままならない状況で周辺相場では綺麗な更地であれば１０００万円くらいのところなんですね。ところがそんな状態では建物解体、草木の伐採整地の費用が過大に掛かるし、道路も狭く、敷地も道路から低くなっていて、良くても相場の半値くらいが関の山なんですね。そこに奇跡的に７００万円で買い手が付いたんです。「ここで売らないといつ売れるか分からないし、将来売れたとしても二束三文ですよ」と売主を説得したんですが、ここで例の『想い入れ』というやつが登場したんですね（°°；）

「昔、父はそこに住みながら一生懸命仕事をやっていて、自分も一緒に住んでいた時期もある。父が亡くなった今でもあの建物の中はほぼそのままにしてあって今でもたまに使っている。自分にとってのこの古くても大事な家をそんな金額では売れない。せめて１０００万だ。でないと納得できない」とのこと。理屈では分かっていてもやはり邪魔するんですね。“やつ”が。こっちもその気持ちが分かるだけにそれ以上は言えませんし、言っても変わりません。いつの日か売主の考えが変わるのを待つしかありませんが時間が経てば買い手の気も変わってしまいます。売主は貴重な売る機会を逃してしまいました。売主の決めたことですからそれは仕様がないことですがその決断によって例えば売主の家族とかは困ってないでしょうか。他の誰かに迷惑はかかってないでしょうか。それがなければいいんですが．．．．(>_<)

『想い入れ』　良くも悪くも厄介な“やつ”です(-o-)

想い入れ(´～`)

『想い入れ』　いい言葉です。何か“人”や“物”、あるいは他人や自分の“そのとき感じた気持ち”に対して強く愛しい想いを持つということでしょうか。あまり悪い意味で使われることはありません。むしろ温かい意味で使われることが多いと思います(^_^)

が、しかし、こと不動産に関してはその『想い入れ』というやつが邪魔をする場合が多々あります。これはどらかというと「売る側」の問題ですが、特に『住まい』を売却するケースですね(゜ー゜)

過去にこんなことがありました。ある中古一戸建ての売却で購入希望者が２人いたんですね。つまり時間差で「購入申込書」が２枚入ったんですね。最初の１番手は２９８０万円の売値に対して２８００万円で買いたいという意思表示、いわゆる指値をしており、２番手は２９００万円で指値をしてきました。通常仲介業者は法律で決まっているわけではない業界の暗黙のルールがあって、まず優先交渉権のある１番手に話をしないといけません。このケースだと１番手より１００万円高い２番手がいるので普通だと１番手に「他に２９００万円で買いたい人がいるので少なくともあと１００万円以上引き上げられますか」と聞きます。もちろん買い手の属性によるので２番手がとても買えないような人であればそんなことは聞かず２番手は断っちゃいますが、そこで１番手が資金繰りなどで「無理」ということになれば交渉権は２９００万円の２番手に移ります。で、売主が「ＯＫ」と言えば決まりだし、「もうちょっと金額を上げられないか」と言われれば再度その２番手と交渉することも当然あります(-o-)

さて、１番手は「どうしても欲しいんですが、資金繰り上頑張ってもあと５０万円しか上げられません」と言ってきました。私としても資金計画からして５０万円が限界と思ってましたんで「仕様がないか。２番手で決まりだな」とそのつもりで売主に報告に行きました。ところが売主は驚きの発言をしたんです．．．．．（゜ロ゜；）

今回長くなりそうなので、いい場面ですがあえて「次回に続く」とさせていただきます(^^;)

お楽しみに～(^o^)/